În urmă cu două decenii, locuința tipică a unei familii din România era, în multe cazuri, un apartament construit înainte de 1990 sau o casă tradițională, cu instalații și finisaje care reflectau standardele unei alte perioade. Astăzi, imaginea este mult mai diversă: apartamente noi în ansambluri rezidențiale, case construite în localități periurbane, locuințe renovate complet, sisteme de încălzire moderne, panouri fotovoltaice, pompe de căldură, electrocasnice conectate și dispozitive inteligente.
Dar schimbarea nu se vede doar în designul locuințelor.
În ultimii 20 de ani s-au modificat prețurile, modul în care românii cumpără sau închiriază, dimensiunea gospodăriilor, accesul la utilități, nivelul de confort și așteptările privind eficiența energetică.
Iar datele europene arată un paradox interesant: România are una dintre cele mai ridicate rate de proprietate din Uniunea Europeană, dar și una dintre cele mai mari rate de supraaglomerare a locuințelor.
De la „avem o casă” la „cum trăim în ea”
Una dintre cele mai importante schimbări din ultimii 20 de ani este trecerea de la preocuparea predominantă pentru proprietatea asupra locuinței la preocuparea pentru calitatea acesteia.
Pentru generațiile care au cumpărat sau primit o locuință după anii ’90, faptul că aveai un apartament sau o casă era adesea criteriul principal.
Astăzi, proprietarii și cumpărătorii sunt interesați tot mai mult și de:
- eficiența energetică;
- costurile lunare;
- izolația termică;
- încălzirea și răcirea locuinței;
- compartimentare;
- accesul la spații verzi;
- locul de parcare;
- conectivitatea la internet;
- proximitatea față de școli și servicii;
- siguranță;
- calitatea construcției;
- posibilitatea de a controla locuința prin aplicații.
Această schimbare este legată și de transformarea pieței rezidențiale și de creșterea nivelului de trai, dar și de faptul că o parte tot mai mare dintre cumpărători au început să compare locuințele nu doar prin prisma numărului de camere, ci și a costului total de utilizare.
România rămâne țara proprietarilor
Poate una dintre cele mai surprinzătoare caracteristici ale locuirii în România este faptul că marea majoritate a populației locuiește într-o gospodărie care deține locuința.
Potrivit celor mai recente date Eurostat disponibile pentru 2024, aproximativ 94% din populația României trăia într-o gospodărie care își deținea locuința, cea mai ridicată proporție din Uniunea Europeană. Media UE era de aproximativ 68%.
Este o situație cu rădăcini istorice.
Privatizarea masivă a locuințelor de stat după 1989 a făcut ca România să intre în perioada postcomunistă cu un model foarte diferit de cel din țări precum Germania sau Austria, unde închirierea are un rol mult mai important.
În România, ideea că „trebuie să ai casa ta” a rămas puternică.
Dar acest model are și o consecință: proprietatea nu înseamnă automat confort ridicat.
Locuința este mai modernă, dar nu neapărat mai spațioasă
În ultimii ani au apărut mii de apartamente și case noi, iar multe dintre acestea oferă standarde de confort net superioare celor întâlnite în urmă cu două decenii.
Totuși, România rămâne în urma mediei europene atunci când vorbim despre spațiul disponibil per persoană.
În 2024, în România existau în medie 1,1 camere pe persoană, față de 1,7 camere pe persoană la nivelul Uniunii Europene. România era, alături de Slovacia, la cel mai scăzut nivel din UE.
Asta explică unul dintre paradoxurile locuirii din România: avem foarte mulți proprietari, dar nu întotdeauna suficient spațiu locuibil pentru numărul de persoane din gospodărie.
Supraaglomerarea rămâne una dintre marile probleme
În 2024, 40,7% dintre persoanele din România trăiau în gospodării considerate supraaglomerate, cel mai ridicat procent din Uniunea Europeană. Media UE era de 16,9%.
Prin „supraaglomerată”, metodologia Eurostat nu înțelege pur și simplu o locuință mică. Indicatorul ține cont de numărul de camere necesare în funcție de componența gospodăriei – cupluri, adulți, adolescenți și copii.
Problema este și mai evidentă în rândul tinerilor.
În 2024, rata supraaglomerării pentru persoanele cu vârsta între 15 și 29 de ani a fost de 58,3% în România, comparativ cu 26,5% la nivelul UE.
Aceste cifre arată că transformarea locuinței românești nu este uniformă. În timp ce unele familii locuiesc în case moderne, spațioase și eficiente energetic, altele continuă să împartă un spațiu relativ mic cu mai multe generații.
De la blocurile comuniste la ansamblurile rezidențiale
Una dintre cele mai vizibile transformări ale ultimilor 20 de ani poate fi observată în marile orașe.
În București, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov, Constanța și în localitățile din jurul acestora, dezvoltarea rezidențială a schimbat peisajul urban.
În locul unor terenuri industriale sau al unor zone periferice au apărut:
- blocuri cu apartamente moderne;
- ansambluri rezidențiale închise;
- complexe cu spații comerciale;
- locuințe individuale;
- duplexuri și case înșiruite;
- proiecte rezidențiale construite în jurul conceptului de comunitate.
Pentru o parte dintre cumpărători, noua locuință a devenit mai mult decât un spațiu de dormit.
A devenit un spațiu pentru muncă, relaxare, sport, socializare și petrecerea timpului în familie.
Pandemia de COVID-19 a accelerat această schimbare, deoarece milioane de oameni au descoperit cât de important este să poți lucra și locui confortabil în același spațiu.
Biroul a intrat în locuință
Una dintre cele mai importante schimbări din ultimii ani este apariția home office-ului.
În urmă cu 20 de ani, pentru majoritatea familiilor, locuința era proiectată în jurul unor funcții relativ clare: dormitor, sufragerie, bucătărie și baie.
Astăzi, aceeași locuință poate trebui să includă:
- un birou;
- un spațiu pentru videoconferințe;
- un colț pentru exerciții fizice;
- un loc pentru depozitarea echipamentelor de lucru;
- spații separate pentru copii care învață online.
Prin urmare, compartimentarea a devenit mai importantă.
Un apartament de 60 de metri pătrați poate fi perceput foarte diferit în funcție de modul în care sunt distribuiți acei metri pătrați.
Bucătăria s-a schimbat radical
Bucătăria românilor a trecut, de asemenea, printr-o transformare majoră.
În multe locuințe vechi, bucătăria era un spațiu relativ separat, destinat aproape exclusiv pregătirii mâncării.
În locuințele contemporane, bucătăria este adesea deschisă către living și devine centrul social al casei.
Electrocasnicele au devenit mai eficiente și mai sofisticate:
- plite cu inducție;
- cuptoare multifuncționale;
- mașini de spălat vase;
- combine frigorifice cu funcții avansate;
- espressoare automate;
- roboți de bucătărie;
- aparate controlabile prin aplicații.
Această schimbare reflectă nu doar tehnologia, ci și modificarea stilului de viață.
Baia a devenit un indicator al confortului
În urmă cu câteva decenii, accesul la o baie modernă nu era o realitate pentru toate gospodăriile.
Datele Eurostat arată cât de mare era decalajul României față de Europa în această privință. La recensământul din 2011, 38,1% dintre locuințele din România nu aveau toaletă cu apă în interior, față de mai puțin de 3% în UE în ansamblu.
Este un indicator vechi, dar important pentru înțelegerea transformării din ultimele două decenii.
Extinderea rețelelor de apă și canalizare, renovarea locuințelor și construcțiile noi au schimbat semnificativ standardele de confort.
Astăzi, pentru cumpărătorul urban, baia modernă nu mai reprezintă un lux. Este un standard de bază.
Izolația termică a devenit o prioritate
O altă transformare importantă este atenția acordată eficienței energetice.
În urmă cu 20 de ani, costul energiei era important, dar performanța energetică a clădirii nu avea aceeași greutate în decizia de cumpărare.
Astăzi, cumpărătorii sunt mult mai atenți la:
- termoizolație;
- ferestre eficiente;
- tipul sistemului de încălzire;
- consumul de energie;
- certificatul energetic;
- costurile de întreținere;
- orientarea locuinței.
Creșterea prețurilor la energie a făcut ca eficiența energetică să nu mai fie doar o chestiune de confort, ci și una financiară.
O locuință care pierde multă căldură poate însemna facturi mai mari în fiecare lună.
De la centrala termică la pompa de căldură și panouri fotovoltaice
În ultimii 20 de ani, sistemele de încălzire și producere a energiei au evoluat considerabil.
Centrala termică individuală pe gaz a devenit un element obișnuit în numeroase locuințe urbane, mai ales în apartamentele care au trecut prin procesul de debranșare de la sistemele centralizate.
În prezent, însă, discuția s-a extins către:
- pompe de căldură;
- panouri fotovoltaice;
- panouri solare;
- încălzire în pardoseală;
- sisteme de ventilație cu recuperare de căldură;
- baterii pentru stocarea energiei.
Aceste tehnologii schimbă treptat ideea de locuință.
Casa nu mai este doar un consumator de energie. În cazul unei locuințe cu panouri fotovoltaice, ea poate deveni și un mic producător de energie.
Casa inteligentă a devenit accesibilă
În jurul anului 2005, conceptul de „smart home” era aproape exclusiv asociat cu proiecte premium.
Astăzi, dispozitivele inteligente pot fi cumpărate relativ ușor și instalate într-un apartament obișnuit.
Un proprietar poate controla prin telefon:
- temperatura;
- iluminatul;
- prizele;
- camerele de supraveghere;
- interfonul;
- aspiratorul robot;
- jaluzelele;
- anumite electrocasnice.
În plus, asistenții vocali și automatizările permit configurarea unor rutine care pornesc sau opresc simultan mai multe dispozitive.
Pentru generația care a crescut cu telefoane inteligente, este firesc ca și locuința să devină conectată.
Internetul a devenit o utilitate esențială
În urmă cu 20 de ani, conexiunea la internet nu era o condiție fundamentală pentru funcționarea locuinței.
Astăzi, situația este complet diferită.
Internetul susține:
- munca de acasă;
- educația;
- streamingul;
- cumpărăturile online;
- serviciile bancare;
- securitatea locuinței;
- dispozitivele inteligente.
Pentru multe familii, o locuință fără internet bun este aproape la fel de problematică precum o locuință cu instalații necorespunzătoare.
Proprietatea este foarte răspândită, dar cumpărarea unei locuințe a devenit mai dificilă
Faptul că România are o rată foarte mare de proprietate nu înseamnă că românii de astăzi găsesc ușor o locuință accesibilă.
În ultimii ani, prețurile proprietăților au crescut, iar costul creditării și veniturile necesare pentru cumpărare au devenit elemente importante în decizie.
La nivelul UE, între 2010 și trimestrul IV din 2024, prețurile locuințelor au crescut cu 55,4%, iar chiriile cu 26,7%. Evoluția diferă însă considerabil de la o țară la alta.
Pentru România, comparațiile trebuie făcute cu atenție, deoarece nivelul prețurilor și dinamica veniturilor diferă de cele din vestul Europei.
Totuși, tendința generală este clară: locuința a devenit un activ mult mai valoros și mai scump decât era în urmă cu două decenii.
De ce românii preferă încă să cumpere?
Cultura proprietății rămâne una dintre cele mai puternice caracteristici ale pieței rezidențiale românești.
În 2024, România avea o rată de proprietate de aproximativ 94%, față de 68% la nivelul UE.
Această diferență are explicații istorice, economice și culturale.
Pentru multe familii, locuința este văzută ca:
- un spațiu de locuit;
- o formă de siguranță;
- o investiție;
- un bun care poate fi transmis copiilor.
În plus, experiența perioadei comuniste și tranziția de după 1989 au făcut ca proprietatea să capete o valoare simbolică foarte puternică.
De la trei generații sub același acoperiș la independența tinerilor
Structura familiei s-a schimbat și ea.
În multe regiuni, locuința a fost tradițional împărțită de mai multe generații. Bunici, părinți și copii puteau locui în aceeași casă sau în același apartament.
Astăzi, o parte dintre tineri își doresc mai multă independență, însă prețurile locuințelor și veniturile pot întârzia momentul mutării.
Datele Eurostat privind supraaglomerarea în rândul tinerilor confirmă că problema spațiului rămâne importantă în România: în 2024, 58,3% dintre tinerii de 15-29 de ani trăiau în gospodării supraaglomerate.
Astfel, schimbarea stilului de viață nu este întotdeauna urmată imediat de o schimbare a condițiilor locative.
Apartament sau casă?
În urmă cu 20 de ani, alegerea era adesea influențată în primul rând de buget și de disponibilitatea proprietăților.
Astăzi, decizia este mai complexă.
Apartamentul
Este preferat în special de persoanele care vor:
- acces rapid la oraș;
- transport public;
- apropiere de locul de muncă;
- servicii și magazine;
- costuri de întreținere mai ușor de estimat.
Casa
Este atractivă pentru cei care își doresc:
- curte;
- mai multă intimitate;
- spațiu pentru copii;
- animale de companie;
- birou separat;
- grădină;
- posibilitatea de a instala sisteme energetice proprii.
Dezavantajul este că o casă situată la periferie poate însemna mai mult timp petrecut în trafic și dependență de mașină.
Locuința românului devine mai „verde”
Eficiența energetică nu mai este doar o tendință de design.
Pe fondul preocupărilor legate de energie și schimbări climatice, locuințele eficiente energetic devin mai atractive.
Ferestrele performante, izolația, iluminatul LED, electrocasnicele eficiente și sistemele fotovoltaice pot reduce consumul de energie.
În plus, locuințele noi sunt tot mai des proiectate ținând cont de orientarea clădirii, umbrire, ventilație și performanța anvelopei.
Aceste caracteristici pot influența atât confortul, cât și costurile pe termen lung.
Dar România are încă un deficit important de calitate a locuirii
Modernizarea locuințelor nu trebuie confundată cu rezolvarea tuturor problemelor.
Datele Eurostat pentru 2024 arată că România avea:
- 40,7% rată de supraaglomerare;
- 1,1 camere pe persoană;
- doar 7% din populație în locuințe considerate subocupate, una dintre cele mai mici proporții din UE.
Prin urmare, România are un model de locuire foarte diferit de cel al unor state vest-europene.
Problema principală nu este doar „câte locuințe avem”, ci și cât de bine răspund acestea nevoilor celor care le ocupă.
Cum ar putea arăta locuința românului în următorii 20 de ani?
Dacă tendințele actuale continuă, locuința românească ar putea deveni:
Mai eficientă energetic. Panourile fotovoltaice, pompele de căldură și sistemele de management al energiei ar putea deveni tot mai comune.
Mai conectată. Iluminatul, încălzirea, securitatea și electrocasnicele vor comunica din ce în ce mai mult între ele.
Mai flexibilă. Spațiile vor trebui să poată fi transformate rapid din birou în dormitor, zonă de relaxare sau spațiu pentru copii.
Mai atentă la costurile de utilizare. Prețul de cumpărare va fi doar o parte din calcul; energia, întreținerea și renovările vor conta tot mai mult.
Mai importantă pentru sănătate. Calitatea aerului interior, lumina naturală, ventilația, temperatura și zgomotul vor deveni criterii tot mai importante.
Mai adaptată muncii de acasă. Chiar dacă modelul complet remote nu va fi universal, locuințele vor trebui să permită activități profesionale și educaționale.
